DUYGU ERDOĞAN / İSTANBUL – Konut fiyatları reel olarak yani enflasyon karşısında bir yıllık süreçte artış göstermedi. Hatta iller bazında bir miktar gerileme de görüldü. Konut alımında tüketicinin iştahı korunuyor ancak artan kredi faiz oranları, altın gibi enstrümanlarda fiyat düşüşüne paralel peşinat yetersizliği bu dönemde alım kararını öteliyor.
Türkiye’de ortalama konut fiyatı ise 5 milyon lira olarak hesaplandı. Bu hesapla, konut yatırımının geri dönüş süresi ise 13 yıl bandında bulunuyor.
Konut fiyatlarının yıllık değişimi ve şehirlere göre hareketine yakından bakalım…
En güncel haberlere ve son dakika gelişmelerine Google üzerinden anında ulaşmak için bizi favorilerinize ekleyin.
kaynak olarak ekleyin
Reel fiyat geriledi
Mayıs 2026 Konut Değer Raporu’na göre, Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 40 bin 486 TL, ortalama konut satış fiyatı ise 5 milyon lira oldu. Konut metrekare fiyatları Türkiye genelinde son bir yılda nominal olarak yüzde 23.8 arttı. Buna karşılık enflasyondan arındırılmış yıllık fiyat değişimi -%6.5 seviyesinde gerçekleşti. Bu tablo, konut fiyatlarının TL bazında yükselmeye devam ettiğini ancak reel olarak satın alma gücü karşısında gerilediğini gösterdi. Emlakjet ile Endeksa tarafından sağlanan verilerle, en fazla konut satışı yapılan 30 il içerisinde yıllık nominal metrekare fiyat artışında Denizli yüzde 32.4 ile ilk sırada yer aldı. Denizli’yi Ankara yüzde 30.7, Elazığ yüzde 29.1, Kocaeli yüzde 28.8 ve Antalya yüzde 28.8 izledi. Yıllık reel değişimde Denizli -%0.05 ile yataya yakın seyrederken, Ankara’da -%1.4, Elazığ’da -%2.5, Kocaeli ve Antalya’da yaklaşık -%2.8’lik gerileme görüldü. Türkiye genelinde yıllık reel değişim -%6.5 oldu.
5 büyük ilde durum
Türkiye’nin nüfusa göre en büyük beş ili olan İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa ve Antalya içinde yıllık nominal metrekare fiyat artışında yüzde 30.7 ile Ankara ilk sırada yer aldı. Ankara’yı yüzde 28.8 ile Antalya, yüzde 27.6 ile İstanbul, yüzde 23 ile Bursa ve yüzde 20.5 ile İzmir takip etti. Enflasyondan arındırılmış yıllık değişime bakıldığında Ankara’da reel fiyat değişimi -%1.4, Antalya’da -%2.8, İstanbul’da -%3.7, Bursa’da -%7.1, İzmir’de ise -%9.1 seviyesinde gerçekleşti. Böylece beş büyük ilin tamamında nominal fiyat artışı sürerken, reel fiyatların gerilediği görüldü.
Mayıs 2026 itibarıyla metrekare fiyatı İstanbul’da 63 bin lira, Antalya’da 54 bin 500 lira, İzmir’de 52 bin lira, Ankara’da 37 bin 600 lira, Bursa’da ise 35 bin lira olarak hesaplandı. Ortalama konut satış fiyatlarında ise İstanbul 6 milyon 950 bin lira ile beş büyük il arasında ilk sırada yer aldı. İstanbul’u İzmir 6.3 milyon lira, Antalya 6 milyon lira, Ankara 4.8 milyon lira, ve Bursa 4.5 milyon lira takip etti.
Kredi faizi artıyor peşinat oto’ya kayıyor
2025 yılı süresince yüzde 2.69 ile yüzde 2.49 olarak görece daha uygun oranlara düşürülen konut kredisi faiz oranları 2026 ikinci yarısından itibaren yeniden yükselişe geçti. Konut fiyatlarında yükseliş olmamasına rağmen en düşük yüzde 2.89 seviyesine kadar çıkan konut kredisi faiz oranları konut alımını öteliyor. Yanı sıra altın gibi yatırımlarından faydalanarak yüksek peşinat ödemesiyle faizsiz finansman sistemlerinden yararlanan vatandaşlar ise, düşük altın fiyatlarının yükselmesini bekliyor. Bu nedenle faizsiz finansman modellerinin bir süredir konut yerine oto alımlarında öne çıktığı ifade ediliyor.
Destekleyici etki bekleniyor
Verileri değerlendiren Emlakjet ve Endeksa CEO’su Görkem Öğüt, şunları söyledi:
“Krediye erişimin kolaylaşması ve finansman koşullarının destekleyici hale gelmesiyle birlikte, konut fiyatlarında reel olarak yeniden yukarı yönlü bir hareket alanı oluşabileceğini düşünüyoruz. Konut piyasasında fiyatların değişkenlik gösterdiği dönemlerde, alım-satım kararlarını yalnızca güncel ilan fiyatlarına bakarak vermemek gerekiyor. Konut almayı, satmayı ya da yatırım yapmayı düşünen herkesin bu verileri karşılaştırarak hareket etmesini öneriyoruz.”
Ankara öne çıkıyor
Konut yatırımında önemli göstergelerden biri olan amortisman, yani geri dönüş süresi, Türkiye genelinde 13 yıl olarak hesaplandı. Bu veri, konut fiyatları ile kira getirisi arasındaki ilişkiyi göstermesi açısından yatırımcılar için öne çıkan başlıklardan biri oldu. Mayıs ayında en fazla konut satışı gerçekleşen 30 il arasında en uzun geri dönüş süresi 19 yıl ile Muğla’da görüldü. İstanbul’da geri dönüş süresi 13 yıl, Ankara’da ise 12 yıl oldu.
